Διάβασε

Τι πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι αν εφαρμοστεί φόρος υπεραξίας από 1/1/2018

18/12/2017

Η αναστολή επιβολής του φόρου (15%) στην υπεραξία από πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα λήγει την 31η Δεκεμβρίου 2017, γεγονός που έχει προκαλέσει έντονες συζητήσεις και ανησυχία πως θα επιβαρύνει ακόμα περισσότερο την πολύπαθη αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία (άρθρο 41 του ν. 4172/2013) ο φόρος επιβάλλεται στα φυσικά πρόσωπα στο εισόδημα (υπεραξία) που προκύπτει από τη μεταβίβαση με επαχθή αιτία, δηλαδή από τη μεταβίβαση ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος με αντάλλαγμα (πώληση ή ανταλλαγή). Το ίδιο συμβαίνει και για την πώληση συμμετοχών, οι οποίες έλκουν άνω του 50% της αξίας τους, άμεσα ή έμμεσα, από ακίνητη περιουσία.

Για τις επιχειρήσεις τυχόν κέρδος από πώληση ακινήτου θεωρείται ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται αναλόγως. Ως μεταβίβαση (φορολογητέα) θεωρείται και η εισφορά ακίνητης περιουσίας για την κάλυψη ή αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου.

Ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής βαρύνεται με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) 3%, πλέον 3% επί του ΦΜΑ υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Ο νόμος παρέχει απαλλαγές από τον ΦΜΑ υπό προϋποθέσεις σε περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας. Αντί του ΦΜΑ επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% οι πωλήσεις μη χρησιμοποιηθέντων ακινήτων, εφόσον η άδεια κατασκευής τους έχει εκδοθεί ή αναθεωρηθεί μετά την 1/1/2006.

Η τελική υπεραξία επί της οποίας θα υπολογίζεται ο φόρος θα προσδιορίζεται με βάση ποσοστιαίους συντελεστές απομείωσης κλιμακούμενους ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. Οι συντελεστές αυτοί κυμαίνονται από 100% για 1 έτος διακράτησης έως 60% για 26 ή περισσότερα έτη διακράτησης (π.χ. 93%, 84,5%, 76,4% για 5, 10, και 15 έτη αντίστοιχα. Στην περίπτωση ακινήτου που έχει αποκτηθεί από 1/1/1995 έως 31/12/2002 ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με συντελεστή 0,8.

Αν ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο για τουλάχιστον πέντε έτη, από την απομειωμένη σύμφωνα με τους προαναφερθέντες συντελεστές υπεραξία θα είναι αφορολόγητο το ποσόν των 25.000 ευρώ. Για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από την 1/1/1995 η υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Παράδειγμα: Το 2009, αγορά διαμερίσματος με δηλωθέν τίμημα 80.000 ευρώ, το οποίο πωλείται το 2018 αντί δηλωθέντος τιμήματος 130.000 ευρώ. Έτη διακράτησης 9, επομένως συντελεστής απομείωσης 86,1% και υπεραξία: 130.000-80.000=50.000 x 86,1%= 43.050 ευρώ μείον 25.000 ευρώ επειδή διακρατήθηκε πάνω από 5 έτη.

Άρα φορολογητέα υπεραξία 43.050-25.000=18.050 ευρώ x 15% φόρος υπεραξίας 2.707 ευρώ.

Στις περιπτώσεις που δεν μπορεί να προσδιοριστεί ή δεν υφίσταται τιμή κτήσης, η τιμή κτήσης υπολογίζεται ως εξής: Τιμή κτήσης = Τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚατ) του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Ως ΔΚΤακ νοείται ο μέσος Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αστικών Περιοχών της περιόδου Ιανουαρίου-Δεκεμβρίου κάθε έτους, όπως ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Αν τελικά εφαρμοστεί ο φόρος υπεραξίας από 1/1/2018, οι φορολογούμενοι πρέπει να προσέξουν ιδιαιτέρως τα ακόλουθα:
1. Αν ο φορολογούμενος προβεί σε τουλάχιστον 3 πωλήσεις ακινήτων του μέσα σε διάστημα 2 ετών, θα φορολογηθεί για την υπεραξία όχι με 15% αλλά με την κλίμακα 22-45% ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και θα επιβαρυνθεί επίσης με προκαταβολή φόρου 100%.
2. Σε περιπτώσεις ελέγχων φορολογουμένων, η ελεγκτική αρχή μπορεί να εξετάσει τη δυνατότητα απόκτησης και την προέλευση των κεφαλαίων που δαπανήθηκαν για την απόκτηση των ακινήτων ακόμη και για τα χρόνια όπου η απόκτηση/ανέγερση ακινήτου δεν αποτελούσε τεκμήριο.
3. Σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχτηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο, αλλά ο χρόνος ένταξής του στα όρια του οικισμού!


Γ. Σαμοθράκης, Τζ. Πάνου
Δημοσιεύτηκε στην Κυριακάτικη εφημερίδα ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ, 17/12/2017

This website uses cookies to improve your experience, as well as for advertising purposes. By using our website and agreeing to this policy, you are accepting the use of cookies. To find out more about our cookie policy please click here.

Accept